Consejos para rentabilizar una inversión a través de los créditos hipotecarios

  • Los bienes raíces siguen siendo una alternativa rentable y segura para generar ingresos a través de la renta inmobiliaria, que puede optimizarse con el refinanciamiento de la propiedad en momentos en que las tasas están muy bajas y al parecer seguirán en esa tendencia, según Portalinversionista.com.

En los tiempos actuales con una pandemia que parece no haber llegado a su peak, se ve complicado comprar una vivienda y cumplir el sueño de la casa propia, no obstante, la tasas siguen estando convenientes de acuerdo a los expertos y respecto de otros países del continente. Las tasas de los créditos hipotecarios se encuentran cerca del 3%, por lo que las personas pueden evaluar -dependiendo de su capacidad de ahorro- la opción de comprar un departamento o casa.

En este contexto, el apalancamiento es uno de los conceptos financieros clave para invertir en el mercado de las propiedades residenciales. Consiste en el uso de varios instrumentos financieros o capital prestado, para adquirir un activo de un valor mayor al capital invertido. En palabras simples, es el uso de deuda -como un crédito hipotecario- para aumentar el rendimiento potencial de una inversión que puede ser un departamento o casa, el que irá aumentando su plusvalía con el paso del tiempo y en caso de ser destinado para renta generará una ganancia adicional que será la diferencia entre el pago del dividendo y el cobro del arriendo.

“Al momento de pedir un crédito hipotecario es clave pagar por el activo una tasa y un pie bajo porque mucho más rentable será esa inversión, tanto si es para vivir en el inmueble o si es para destinarlo a renta. El sistema financiero funciona como una palanca en la compra de activos y la idea es que esos activos generen un flujo de ingresos para ir pagándolo”, explicó Cristián Lecaros, CEO de Portalinversionista.com.

“La otra opción es refinanciar el crédito que se tiene con el banco para generar un ahorro al tener un dividendo más económico a fin de mes, así como el pago de una tasa de interés menor. En términos simples, esto significa que el dinero que me presta el banco es más barato, lo que por ende si tomé un crédito hipotecario a una tasa del 6% y ahora esta baja a un 2,5% o 3% podría pagar una menor cuota mensual de la hipoteca al mismo plazo que tenía ese préstamo”, señaló el especialista.

Esta alternativa, según Lecaros, se puede convertir en la mejor manera de acortar la deuda cuando se es dueño de varias propiedades y lograr por ejemplo un ahorro de millones de pesos gracias a la posibilidad de renegociar con el banco los créditos hipotecarios.

Portabilidad financiera y baja de tasas

La nueva normativa de portabilidad financiera es positiva para el especialista ya que el costo de mover un crédito hipotecario entre una institución financiera y otra va a bajar considerablemente, es decir, el costo de trámites como la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, la tasación o impuestos será más barato.

Puso como ejemplo que hoy refinanciar un crédito hipotecario de 1.000 UF implica un costo aproximado de $700.000. La portabilidad bajará dicho valor en un 60%, a $280.000 aproximadamente.

Además, Lecaros proyectó que a futuro las tasas de los bancos deberían tender a descender en un escenario en que el Banco Central ha mantenido la Tasa de Política Monetaria al 0,5%, siendo uno de los niveles más bajos en la historia.

“De acuerdo a mi punto de vista, las tasas de los créditos hipotecarios deberían ir disminuyendo por la entrada en vigencia de la portabilidad financiera y por la importancia que juega el financiamiento en el desarrollo de la construcción, que es un motor para reactivar la economía y uno de los sectores productivos más relevantes en el país”, concluyó.

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